Zadatek a zaliczka – definicje, różnice, zasady, wyjątki
Spis treści
Zadatek i zaliczka to formy przedpłaty, które choć podobne z nazwy, pełnią różne funkcje.
Zaliczka
Zaliczka to część należnego świadczenia wpłacana z góry na poczet przyszłej płatności. Jeśli umowa nie zostanie zrealizowana, zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła – działa więc jak zwykły środek zabezpieczenia wykonania umowy.
Zadatek
Zadatek natomiast to forma gwarancji wykonania umowy. Strona dająca zadatek przekazuje pewną kwotę (lub czasem rzecz) przy zawieraniu umowy, aby potwierdzić powagę zobowiązania. Jeśli strona nie wywiąże się z zobowiązania, wierzyciel może zatrzymać ten zadatek jako formę rekompensaty, a jeżeli sam go wręczył – żądać jego podwójnej wysokości.
Podstawowe różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką
Innymi słowy – zadatek jest obciążony sankcjami za niewykonanie umowy (a w szczególnych przypadkach również rażąco nienależytego wykonania umowy). W razie niewykonania umowy przez stroną dającą zadatek, druga strona ma prawo zatrzymać wpłaconą sumę, a jeżeli sama dała zadatek ma prawo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Natomiast w przypadku zaliczki jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zawsze należy ją oddać, bo zaliczka nie pełni funkcji kary, a jedynie wcześniejszej płatności.
Skutki zadatku przy niewykonaniu umowy
Zadatek ma specjalne konsekwencje prawne przy niewywiązaniu się z umowy. Jeśli umowa nie zostanie wykonana lub zostanie nienależycie wykonana w stopniu tak istotnym, że dla wierzyciela traci swój cel, za które wyłącznie jedna strona ponosi winę, druga strona może:
1. Zatrzymać zadatek jako odszkodowanie
Na przykład, jeśli kupujący nie zapłaci ceny, sprzedawca po odstąpieniu od umowy zatrzymuje zadatek.
2. Żądać podwójnego zadatku
Wierzyciel (ta strona, która nie zawiniła), który wręczył zadatek może odstąpić od umowy i zażądać od drugiej strony zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku.
Obie możliwości – zatrzymanie i żądanie podwójnego zadatku – występują wyłącznie wtedy, gdy tylko jedna ze stron zawiniła niewykonanie zobowiązania. Nie trzeba przy tym wyznaczać dodatkowego terminu do wykonania umowy.
Kiedy zadatek musi zostać zwrócony?
Nie każda sytuacja niewykonania umowy oznacza zatrzymanie zadatku czy żądanie zapłacenia go w podwójnej wysokości. Istnieją okoliczności, w których zadatek wraca do strony, która go dała. Wyróżniamy dwa główne przypadki:
1. Brak winy lub wspólna wina stron – jeśli umowa nie doszła do skutku z przyczyn niezależnych od stron (np. z powodu obiektywnych trudności) albo obie strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie umowy, kontrahent nie może zatrzymać zadatku. Osoba, która go dała, otrzymuje go z powrotem w tej samej wysokości.
2. Rozwiązanie lub unieważnienie umowy – gdy umowa zostaje rozwiązana (np. z powodu porozumienia stron lub orzeczenia sądu) albo uznana za nieważną, postanowienie o zadatku traci moc. Wtedy zadatek traktuje się jak świadczenie nienależne – czyli podlega zwrotowi stronie, która go wpłaciła, bo nie może już zabezpieczać umowy, która przestaje obowiązywać.
Wymogi formalne skutecznego zastrzeżenia zadatku
Aby zadatek pełnił swoją rolę, musi zostać poprawnie ustanowiony już na etapie zawierania umowy. Istotne jest kilka warunków:
1. Moment wręczenia zadatku
Zadatek jest czynnością realną – oznacza to, że samo ustalenie go w umowie nie wystarcza, musi on zostać faktycznie przekazany drugiej stronie. Najczęściej wręcza się go przy zawieraniu umowy. Obecnie dominuje pogląd, że zadatek może też zostać wręczony nieco później, jeśli strony tak uzgodnią (np. wskazując konkretny termin jego wpłaty). Jeżeli strony nie uzgodnią terminu lub dający nie wręczy zadatku zgodnie z umową, zadatek nie jest ważnie ustanowiony. W takim wypadku świadczenie należy zakwalifikować jako zaliczkę.
2. Przedmiot zadatku
Przeważnie zadatek ma postać pieniężną – może to być gotówka lub przelew na konto. W wyjątkowych sytuacjach, za zgodą stron, zadatek może być także rzeczą ruchomą. Ważne, że przedmiot zadatku – niezależnie czy pieniądz czy rzecz – musi zostać faktycznie przejęty przez drugą stronę umowy.
Podsumowując, żeby zadatek był skuteczny, trzeba go wyraźnie zastrzec w umowie i upewnić się, że zostanie on realnie wręczony (w uzgodnionym terminie). W razie braku wręczenia lub nieustalenia terminów, zobowiązanie do zapłaty zadatku ma charakter niemający skutku prawnego i działa jak zobowiązanie naturalne (niewymagalne).
Wysokość zadatku i jego stosunek do wartości świadczenia
Kodeks cywilny nie narzuca konkretnej wysokości zadatku w stosunku do ceny lub innego świadczenia głównego umowy – wysokość zadatku strony ustalają dowolnie. W praktyce obowiązuje jednak kilka zasad:
1. Swoboda umów z ograniczeniami – strony mogą umówić się na dowolny procent zadatku, nawet przekraczający 50% wartości świadczenia. Orzecznictwo uznaje, że takie uzgodnienie jest dopuszczalne.
2. Zakaz nadużyć – jednocześnie uważa się, że zadatek nie może być rażąco wygórowany w sposób odbiegający od zasad współżycia społecznego. Jeżeli zadatek jest znaczny w stosunku do wartości świadczenia głównego (np. niemal pokrywa całą cenę lub więcej), istnieje ryzyko, że sąd uzna go za próbę obejścia prawa. W takim przypadku poszczególne przepisy mogą uznać postanowienie o zadatku jako nieważne.
Podsumowując, wysokość zadatku ustala się wolą stron. Zwykle jest ona adekwatna do wartości umowy – często wynosi kilka lub kilkanaście procent, a czasem nawet połowę wartości świadczenia. Uzgodnienia stron są wiążące, ale warto pamiętać, że zadatek nie powinien być absurdalnie wysoki w stosunku do celu umowy.
Stosunkowo bezpieczne jest ustalenie zadatku maksymalnie w wysokości połowy wartości świadczenia.
Zadatek a inne instytucje zabezpieczające umowę
W praktyce zadatek bywa mylony lub zestawiany z innymi mechanizmami zabezpieczającymi umowę, oto najważniejsze różnice między nimi:
Zaliczka a zadatek
Jak wspomniano, zaliczka to po prostu część ceny wpłacona z wyprzedzeniem. Nie niesie za sobą sankcji – jeśli umowa upada, zaliczka jest zawsze zwracana. Zadatek natomiast „gra podwójną rolę” – jest wpłacany jak zaliczka na poczet świadczenia, ale jednocześnie pełni funkcję kary za niewykonanie umowy. Dając zadatek, ryzykujemy jego utratę w razie własnego zaniedbania, co w przypadku zaliczki nam nie grozi.
Kara umowna a zadatek
Kara umowna to inny sposób na sankcjonowanie naruszenia umowy – polega na zobowiązaniu do zapłaty określonej kwoty w razie niewykonania zobowiązania. W przeciwieństwie do zadatku, kara umowna nie jest wpłacana z góry; pojawia się dopiero jako skutek naruszenia. Zadatek daje więc wierzycielowi pieniądze „od ręki” już na etapie zawierania umowy.
Kaucja (wadium) a zadatek
Kaucja to depozyt zabezpieczający, na przykład wynajem mieszkania czy udział w przetargu (wadium). Kaucja jest zwracana po wykonaniu zobowiązań (lub przepada w określonych sytuacjach), ale zazwyczaj nie niesie ze sobą sankcji podwójnego obciążenia. Zadatek jest z kolei wpłacany jako część ceny i stanowi sankcję. Główną różnicą jest to, że zadatek jako zabezpieczenie powiązany jest ściśle z konkretną umową i przybiera formę zaliczki plus sankcji, podczas gdy kaucja to raczej depozyt (zwykle zwracany bez dodatkowych konsekwencji, jeśli wszystko idzie zgodnie z umową).
Podsumowując, zadatek łączy w sobie elementy przedpłaty i kary za niewykonanie. W praktyce bywa używany zamiast samych kar umownych, czasem obok nich oraz różni się od typowych depozytów czy wadiów, które działają na innych zasadach.
Zadatek jako surogat odszkodowania i zakaz kumulacji
Jednym z kluczowych skutków prawnych zadatku jest to, że zastępuje on roszczenie o odszkodowanie. Oznacza to, że gdy strona zatrzymuje zadatek lub żąda jego podwójnej wysokości, nie może potem domagać się dodatkowego odszkodowania powyżej tej kwoty (chyba że umowa stanowi inaczej).
Analogicznie – dający zadatek nie może twierdzić, że szkoda była niższa i żądać zwrotu jego części na tej podstawie.
Zadatek ma w praktyce zamykać rozliczenia między stronami, służąc jako „gotowy” ekwiwalent szkody.
Jeśli wierzyciel zatrzyma zadatek, to uznaje się to za zaspokojenie w pełni jego roszczenia – nie może on dodatkowo dochodzić większej sumy. Sąd nie może więc „zmiarkować” (zmniejszyć) zadatku tak jak ma to miejsce w przypadku kary umownej.
Mówiąc krótko – zadatek jest traktowany jak z góry ustalone odszkodowanie. Po jego zatrzymaniu nie ma już podstaw do żądania więcej, ani do żądania jego obniżenia.
Podstawowe stanowisko orzecznicze i doktrynalne podkreśla, że co do zasady zachowany zadatek wyczerpuje roszczenie za niewykonanie umowy.
Podsumowanie – co warto zapamiętać?
1. Zaliczka to wpłata na poczet świadczenia – zawsze się ją oddaje, jeśli umowa nie zostanie wykonana.
2. Zadatek jest sankcją – może zostać zatrzymany lub nawet podwojony w razie winy drugiej strony.
3. Zadatek musi być wręczony przy zawieraniu umowy (lub w uzgodnionym terminie) w rzeczywistej postaci (pieniądze lub rzecz). Bez faktycznego przekazania zadatek nie działa.
4. Wysokość zadatku ustalają strony, zwykle adekwatnie do umowy. W praktyce zadatek często wynosi kilkanaście-kilkadziesiąt procent wartości świadczenia, ale rażąco wysokie kwoty mogą być zakwestionowane.
5. Zwrot zadatku następuje, gdy niewykonanie umowy zdarzyło się bez winy którejkolwiek ze stron, winę ponoszą obie strony lub jeśli umowa została rozwiązana/uznana za nieważną. W takich przypadkach dający zadatek otrzymuje go z powrotem.
6. Zadatek a odszkodowanie – zachowany zadatek zastępuje roszczenie o odszkodowanie – nie można więc domagać się rekompensaty większej niż wysokość zadatku (albo dwukrotności wręczonego zadatku), ani go redukować na podstawie rzekomo niższej szkody. W praktyce zadatek to swoiste „zaliczkowe odszkodowanie” na wypadek niepowodzenia umowy.